Vermieten Sie eine Liegenschaft an gewerbliche Mieter? Dann sind Sie sicherlich schon einmal auf das komplexe Thema der Mehrwertsteuer (MWST) gestossen. Bei gewerblicher Vermietung haben Sie die Möglichkeit, Ihre Mieteinnahmen optional zu versteuern und so den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Mehr zu versteuern klingt auf den ersten Blick nicht gerade verlockend. Aber unter dem Strich kann sich dieses Vorgehen für manche privaten Vermieter finanziell lohnen.
Aus mehrwertsteuerlicher Sicht ist die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen grundsätzlich von der MWST ausgenommen. Dies hat zur Folge, dass der Vorsteuerabzug auf Immobilienaufwendungen, die mit der Vermietung in Verbindung stehen (wie Investitions- und Unterhaltskosten), nicht möglich ist.
Wird die Liegenschaft bzw. Teile davon jedoch nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken, sondern auch gewerblich genutzt, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Mieteinnahmen freiwillig zu versteuern (Option). Im Gegenzug darf er den Vorsteuerabzug auf den Immobilienaufwendungen vornehmen.
Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Beim Vermieter muss es sich nicht zwingend um ein Unternehmen handeln, auch Privatpersonen, die Gewerbeliegenschaften vermieten, können von dieser Regelung profitieren.
Diese Option ist jedoch nur bei gewerblich vermieteten Objekten möglich. Jeder Mietvertrag ist gesondert zu betrachten. Das bedeutet, dass innerhalb eines Gebäudes für bestimmte Mietverhältnisse optiert werden kann, während andere von der Mehrwertsteuer ausgenommen bleiben.
Ein Anwendungsbeispiel
Ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus wird wie folgt genutzt: Das Parterre wird an lokale Gewerbetreibende vermietet. Der erste und zweite Stock besteht aus Mietwohnungen. Somit kann das Parterre optiert, das heisst der MWST unterstellt, werden.
Der Vorsteuerabzug ist in solchen Fällen (gemischte Nutzung) lediglich anteilsmässig – im Umfang der optierten Mietverhältnisse – möglich.
So funktioniert die Abrechnung mit der Mieterschaft
Die rechtsgültige Ausübung der Option erfolgt durch den offenen Ausweis der Mehrwertsteuer auf der entsprechenden Rechnung bzw. im jeweiligen Mietvertrag und/oder durch die Deklaration im MWST-Abrechnungsformular. Die Option ist besonders sinnvoll, wenn die anfallende Mehrwertsteuer auf die Mieterin überwälzt werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn die Mieterin aufgrund ihrer MWST-Pflicht und ihrer unternehmerischen Tätigkeit die volle Vorsteuer geltend machen kann.
Der entsprechende Vorsteuerabzug auf den Anlagekosten sowie auf dem laufenden Unterhalt der entsprechenden Immobilie führt für den Vermieter bei gleichem Mietzins zu tieferen Kosten und somit zu einer höheren Rendite. Gleichzeitig wird die Mieterin nicht mit Zusatzkosten belastet. Falls diese jedoch nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann sie zivilrechtliche Schritte gegen eine dadurch bedingte Mietzinserhöhung einleiten.
Der Vermieter der Gewerberäumlichkeit hat die MWST auf den Mieteinnahmen abzurechnen. Die Mieterin hingegen (Gewerbebetrieb) kann die bezahlte MWST wiederum als Vorsteuer in Abzug bringen, sofern sie den vollen Vorsteuerabzug beanspruchen kann. Der Vermieter kann neu die Vorsteuern auf den Investitionen- und Unterhaltskosten geltend machen.
Beratung zur Option
Für Privatpersonen, die Liegenschaften an Unternehmen vermieten, lohnt es sich zu prüfen, ob sich die MWST-Option finanziell lohnt. Da etliche Punkte zu prüfen und zu beachten sind, wie z.B. was bei einer Nutzungsänderung geschieht, empfiehlt es sich, die Option und deren Auswirkungen vorgängig mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater zu besprechen.
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bdo.ch
