Neho: Wertvolle Steuertipps für Schweizer Immobilienbesitzer
In der Schweiz unterliegt man als Immobilienbesitzer einer umfangreichen Besteuerung. Dafür profitiert man von zahlreichen Steuerabzügen und Optimierungsmöglichkeiten. Das Maklerunternehmen Neho liefert wertvolle Tipps zur effektiven Steuerersparnis. Autor:
Pierre-Frédéric von Kaenel
Als Immobilienbesitzer gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen und somit die finanzielle Belastung zu reduzieren. Gerade in Zeiten erhöhter Finanzierungs- und Unterhaltskosten ist es wichtig, den rechtlichen und finanziellen Spielraum voll zu nutzen. Ob es um die Absetzung der Renovationskosten, die Amortisation der Hypothek oder die Optimierung der Grundstückgewinnsteuer geht – gut informierte Immobilienbesitzer können erheblich profitieren.
INDIREKT AMORTISIEREN
Die direkte Amortisation gibt einem das gute Gefühl, aktiv Schulden abzubauen. Steuerlich vorteilhafter ist aber meistens die indirekte Amortisation. Statt zu amortisieren, zahlt man in eine Vorsorgelösung ein, die zugunsten der Bank verpfändet wird. Am Ende der Laufzeit oder bei der Pensionierung wird der angesparte Betrag zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Der Vorteil der indirekten Amortisation ist, dass die Hypothekarschuld während der Laufzeit unverändert bleibt. Dadurch ist man höher verschuldet und zahlt mehr Hypothekarzinsen, profitiert aber jedes Jahr von den vollen Schuldzinsabzügen. Zudem bringt es steuerliche Vorteile, wenn das Vermögen in der dritten Säule gebunden ist – die Einzahlungen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und die Erträge und das Vermögen auf dem Vorsorgekonto sind steuerfrei. Erst beim Bezug werden sie einmalig zu einem tieferen Steuersatz besteuert.
UNTERHALTSKOSTEN ABSETZEN
Als Immobilienbesitzer kann man alle werterhaltenden Investitionen vom steuer- baren Einkommen abziehen. Werterhaltende Investitionen erhalten die Bausubstanz und die Wohnqualität und stellen sicher, dass die Immobilie nicht an Wert verliert. Darunter fallen die meisten Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten wie Reparaturen von Schäden oder der gleichwertige Ersatz von defekten Geräten. Auch Serviceabos, Versicherungsprämien und die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum sind in der Regel steuerlich absetzbar.
Nicht abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen wie der Anbau eines Wintergartens oder der Ausbau des Dachstocks. Eine Ausnahme sind energetische Sanierungen. Sie können immer vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, selbst wenn durch sie der Wert der Immobilie steigt.
RENOVATIONEN ÜBER MEHRERE JAHRE VERTEILEN
Aufgrund der Steuerprogression lohnt es sich, grössere Renovationen über mehrere Steuerperioden verteilt in Abzug zu bringen. Dazu kann man die Arbeiten entweder jahresübergreifend oder in Etappen durchführen lassen. Je nach Kanton ist das Datum der Arbeiten, das Rechnungsdatum oder das Zahlungsdatum massgeblich. Bei energetischen Sanierungen ist die Etappierung mittlerweile nicht mehr nötig. Um Eigentümer steuerlich zu entlasten und Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen, können die Kosten seit 2020 auf bis zu drei Steuerperioden verteilt werden.
PAUSCHALABZUG ODER EFFEKTIVE KOSTEN?
Als Immobilienbesitzer kann man jedes Jahr neu wählen, ob man für eine Liegenschaft die effektiven Unterhaltskosten oder eine Pauschale angeben möchte. Die Pauschale entspricht einem Prozentsatz vom Eigenmietwert beziehungsweise den Mieteinnahmen, meist zehn oder 20% je nach Alter der Liegenschaft. Der Pauschalabzug kann ohne Nachweis in Anspruch genommen werden, höhere Kosten müssen belegt werden.
EIGENMIETWERT HERABSETZEN
Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden, wenn eine Immobilie nicht vermietet wird. Er entspricht einem Prozentsatz der Marktmiete für vergleichbare Liegenschaften. Der Eigenmietwert soll den geldwerten Vorteil ausgleichen, dass man als Immobilienbesitzer keinen Mietzins zahlt und einen Teil der Wohnkosten steuerlich absetzen kann. Der Eigenmietwert wird seit vielen Jahren kontrovers diskutiert. Ob er in den nächsten Jahren tatsächlich abgeschafft wird, ist aber alles andere als sicher.
Der Eigenmietwert wird von der Steuer behörde auf Basis einer amtlichen Schätzung oder der aktuellen Marktmieten veranlagt. Wird der Eigenmietwert neu bestimmt, sollte man Einsprache erheben, wenn man mit der Veranlagung nicht einverstanden ist.
In bestimmten Fällen kann man den Eigenmietwert herabsetzen lassen. Wenn beispielsweise die Kinder aus der Familienwohnung ausgezogen sind, kann man einen Unternutzungsabzug beantragen. Dies setzt allerdings voraus, dass bestimmte Zimmer wirklich dauerhaft ungenutzt sind. Ein Unternutzungsabzug ist bei der Bundessteuer immer, bei der Staatssteuer nur in manchen Kantonen möglich.
Der Eigenmietwert ist anteilsmässig steuerbar, wenn eine Immobilie unterjährig vermietet wird. Der Eigenmietwert kann ganz erlassen werden, wenn eine Immobilie nachweislich unbenutzbar ist, beispielsweise infolge grösserer Umbauarbeiten. Auch bei Leerstand fällt kein Eigenmietwert an, sofern man als Eigentümer ernsthafte Verkaufs- oder Vermietungsbemühungen nachweisen kann.
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER OPTIMIEREN
Die Grundstückgewinnsteuer fällt bei jedem privaten Liegenschaftsverkauf an, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn realisiert wird und es sich nicht um eine steueraufschiebende Handänderung wie einen Erbgang oder Ersatzkauf handelt. Bemessungsgrundlage ist der steuerbare Grundstückgewinn. Er entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten.
Der Steuersatz hängt vom Kanton und teils von der Gemeinde ab. Er kann progressiv oder proportional sein. Die Grundstückgewinnsteuer erhöht sich, wenn man eine Immobilie vor dem Verkauf nur kurz besessen hat. Bei langer Besitzdauer ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer.
Bei einem Immobilienverkauf können der realisierte Grundstückgewinn und damit die Grundstückgewinnsteuer eine beträchtliche Summe ausmachen. Daher sollte man als Eigentümer alle Steueroptimierungen prüfen. Den steuerbaren Grundstückgewinn kann man vermindern, wenn man wertvermehrende Investitionen sowie Kauf- und Verkaufsnebenkosten wie Maklerprovisionen oder Notariatsgebühren nachweisen kann. Daher ist es wichtig, alle Belege zu archivieren, auch wenn ein Liegenschaftsverkauf aktuell noch kein Thema ist.
Ebenfalls optimiert werden kann die Haltedauer, da in den meisten Kantonen der Zuschlag und die Ermässigung nach vollen Jahren berechnet werden. Wenn man kurz davorsteht, ein Besitzjahr zu vollenden, rutscht man je nach Besitzdauer und Kanton in eine tiefere Steuerklasse, wenn man mit dem Verkauf noch einige Wochen oder Monate wartet.
In einigen Kantonen kann man ab einer bestimmten Besitzdauer zwischen den effektiven Anlagekosten und einem Pauschalwert wählen. Der Pauschalwert beträgt einen Prozentsatz vom amtlichen Schätzwert oder Verkaufserlös. Als Immobilienverkäufer sollte man natürlich die höchstmöglichen Anlagekosten anrechnen lassen, damit der steuerbare Grundstückgewinn so gering wie möglich ist.
STEUERN OPTIMIEREN BEIM IMMOBILIENVERKAUF
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