In der Schweiz finden verschiedene Bewertungsmethoden Anwendung, die abhängig von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung eingesetzt werden. Wir erklären, wie eine Immobilienbewertung funktioniert und welche
Bewertungsmethoden es gibt.
Der Marktwert oder Verkehrswert bezeichnet den geschätzten aktuellen Preis, der für eine bestimmte Immobilie typischerweise am freien Markt erzielt werden könnte. Der Marktwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst: Lage, Grösse, Bausubstanz, Ausstattung, Zustand und vielen weiteren. Die genaue Kenntnis des Marktwerts ist eine der entscheidenden Voraussetzungen beim Verkauf einer Immobilie.
Denn kaum etwas hat einen so grossen Einfluss auf den Ausgang eines Verkaufs wie der Angebotspreis. Liegt er über dem Marktwert, werden potenzielle Käufer gleich zu Beginn abgeschreckt. Ist er hingegen zu tief, erhält man viele unseriöse Angebote, womit schlussendlich der Verkauf der Immobilie unter Wert riskiert wird.
Der Marktwert ist allerdings nicht nur für Verkäufer von Immobilien von Bedeutung, sondern spielt auch eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Es gilt das sogenannte
Niederstwertprinzip: Banken dürfen in der Schweiz eine Immobilie bis zu einem Anteil von maximal 80Prozent belehnen, und die Berechnungsgrundlage, der sogenannte Belehnungswert, entspricht dem tieferen Wert aus dem Marktwert oder Verkaufspreis. Viele Käufer können es sich daher gar nicht leisten, eine Immobilie weit über dem Marktwert zu kaufen – sie müssen die Differenz schliesslich mit zusätzlichen Eigenmitteln finanzieren. Um den Marktwert von Immobilien zu ermitteln, gibt es mehrere Bewertungsmethoden, die im Folgenden erklärt werden.
HEDONISCHE BEWERTUNG
Die hedonische Bewertungsmethode ist heute die am häufigsten verwendete Art der Immobilienbewertung. Die hedonische Methode ist ein Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird durch einen Vergleich mit vergangenen Transaktionen ermittelt. Die Bewertungstools von IAZI und Wüest Partner, die von fast allen Immobilienmaklern und Banken verwendet werden, verwenden hedonische Bewertungsmethoden.
Die hedonische Bewertungsmethode beruht auf der Annahme, dass der Preis einer
Immobilie (oder einer anderen Sache oder Dienstleistung) durch ihre Merkmale oder
Attribute beeinflusst wird. Zugrunde liegt ein statistisches Verfahren, mittels dessen der Preis als Funktion der einzelnen Merkmale der Ware oder Dienstleistung modelliert wird. Mit der hedonischen Bewertungsmethode kann also vorhergesagt werden, welcher Preis für eine Immobilie aufgrund ihrer Merkmale zu erwarten ist. Es werden quantitative und qualitative Faktoren bei dieser Bewertungsmethode berücksichtigt: Qualitative Faktoren sind beispielsweise das Baujahr, der Zustand oder die Ausstattung, quantitative Faktoren
sind die Zimmerzahl, die Nutzfläche oder die Quadratmeterzahl des Grundstücks.
Für dieses statistische Verfahren wird eine grosse Zahl an Transaktionen als Datengrundlage benötigt. Die hedonische Bewertungsmethode ist daher besonders geeignet, um den Wert von Wohnimmobilien zu bestimmen, bei denen einerseits die einzelnen Merkmale einen grossen Einfluss auf den Wert haben und bei denen andererseits ein grosser Markt an ähnlichen Vergleichsobjekten besteht. Daher findet die hedonische Bewertungsmethode mehrheitlich Anwendung bei der Bewertung von Ein- und Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Sie ist jedoch weniger gut geeignet, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten bestehen, zum Beispiel bei Spezialobjekten mit besonderen Eigenschaften oder bei sehr abgelegenen Immobilien.
BEWERTUNGSMETHODE 2: REALWERTMETHODE
Der Realwert, auch Substanzwert oder Sachwert genannt, ist ein weiterer Schätzwert, der bei einer Bewertung ermittelt werden kann. Bei dieser Bewertungsmethode wird der Wert einer Immobilie anhand der theoretischen Wiederbeschaffungskosten bestimmt. Das heisst, der Realwert bildet ab, zu welchem Preis dasselbe Gebäude an derselben Lage neu errichtet werden könnte. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Landwert und dem Bauwert. Der Landwert ist der Wert des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Der Bauwert entspricht dem Neuwert des Gebäudes abzüglich der Altersentwertung. Der Landwert kann entweder durch ein Vergleichswertverfahren oder mittels Lageklassen ermittelt werden. Der Bauwert wird entweder aufgrund der tatsächlichen Baukostenabrechnung oder, wenn keine Baukostenabrechnung vorhanden ist, anhand eines Kubikmeterpreises bestimmt.
Die Realwertmethode kann grundsätzlich auf alle Arten von Immobilien angewendet werden. Insbesondere aber können damit Immobilien ohne gute Vergleichsmöglichkeiten geschätzt werden, beispielsweise solche an besonderer Lage oder mit untypischen
Eigenschaften wie aussergewöhnlich grosse Immobilien, Luxusimmobilien, Industriegebäude oder historische Bauten.
BEWERTUNGSMETHODE 3: ERTRAGSWERTMETHODE
Bei der Ertragswertmethode wird der Wert der Immobilie nicht über der Beschaffenheit des Gebäudes oder durch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt, sondern über die Rendite, die sich voraussichtlich mit dem Objekt erzielen lässt. Daher findet diese Bewertungsmethode Anwendung bei Immobilien, die vom Besitzer nicht selbst bewohnt werden, zum Beispiel bei Mietobjekten, Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit gemischter Nutzung.
Der Ertragswert ergibt sich aus dem Verhältnis der Nettomieteinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Strom, Heizung und Wasser) und einem Kapitalisierungszinssatz. Ein höherer Ertragswert ergibt sich, wenn die Mieteinnahmen hoch
sind und der Kapitalisierungszinssatz niedrig ist. Der Kapitalisierungssatz ist von der Lage und Risikobereitschaft des Investors abhängig. Er setzt sich aus einem Referenzzinssatz sowie Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungs- und Unterhaltskosten sowie Altersentwertung zusammen. Ein geringerer Kapitalisierungssatz, bedingt durch niedrige Kosten und Risiken, führt zu einem höheren Ertragswert.
BEWERTUNGSMETHODE 4: DCF-METHODE
Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist eine Bewertungsmethode, die den Wert einer Immobilie aus den künftigen Geldströmen ableitet. Der Wert der Immobilie entspricht dem heutigen Wert (Barwert) der zukünftig erwarteten Einkommensströme. Zwei Schlüsselfaktoren beeinflussen den Immobilienwert nach der DCF-Methode:
- Erwartete Einnahmen und Ausgaben («Free Cashflows»): Sie zeigen, wie viel Geld die Immobilie voraussichtlich einbringt und kostet.
- Diskontsatz: Der Diskontsatz ist der Zinssatz, mit dem die erwarteten Einnahmen und Ausgaben kapitalisiert werden, um den heutigen Wert zu erhalten. Der Diskontsatz
bildet das objekt- und lagespezifische Risiko einer Investition ab. Beispiele von Risiken, die im Diskontsatz abgebildet werden können, sind unsichere Finanzmärkte, die Entwicklung der mittel- und langfristigen Zinsen sowie gesetzliche Veränderungen.
Die grösste Schwierigkeit bei der Bewertung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren besteht darin, die zukünftigen Zahlungsströme und Risiken richtig abzuschätzen. Dafür lassen sich allerdings auch veränderliche Erträge und Kosten abbilden. Diese Bewertungsmethode ist daher besonders gut geeignet, um Immobilien mit komplexen Entwicklungen zu bewerten.
WIE VIEL IST MEINE IMMOBILIE WERT?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es zentral, dass Sie den Marktwert kennen. Denn ein angemessener Verkaufspreis nahe am Marktwert bietet die Grundlage für Preisverhandlungen und ein allfälliges Bieterverfahren. Eine professionelle Immobilienbewertung ist daher unabdingbar. Für die Bewertung empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen. Ihr lokaler Neho-Makler oder Ihre lokale Neho-Maklerin steht Ihnen für all Ihre Fragen zur Immobilienbewertung und zum Verkaufspreis zur Seite. Zögern Sie nicht, unser Team für einen Bewertungstermin zu kontaktieren, oder bewerten Sie ihre Immobilie in wenigen Minuten kostenlos und unverbindlich online.
Pierre-Frédéric von Kaenel ist Verkaufsleiter Deutschschweiz bei Neho
www.neho.ch
